การผ่อนสินเชื่อบ้านในช่วง 3 ปีแรก ธนาคารมักจะคิดอัตรา ดอกเบี้ย พิเศษที่ค่อนข้างต่ำ แต่เมื่อพ้น 3 ปีแล้วอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านจะเปลี่ยนเป็นแบบลอยตัวที่สูงขึ้น เพื่อให้บรรเทาภาระทางการเงินจึงมีทางเลือกเพื่อให้อัตราดอกเบี้ยที่ถูกลง 2 รูปแบบคือ รีไฟแนนซ์ (Refinance) และ รีเทนชั่น (Retention) แต่ละแบบมีข้อดีข้อเสียอย่างไรบ้าง
รีเทนชัน (Retention)
เป็นการขอให้เจ้าหนี้ปัจจุบันลดอัตราดอกเบี้ยให้ ซึ่งเป็นวิธีที่ไม่ยุ่งยาก เพราะไม่ต้องยื่นเอกสารเหมือนยื่นกู้กับเจ้าหนี้รายใหม่แบบรีไฟแนนซ์ และหากเป็นลูกหนี้ดี ไม่มีประวัติค้างชำระ มักจะได้รับอนุมัติจากธนาคารที่เป็นเจ้าหนี้ไปอีกประมาณ 3 ปี แต่หากดอกเบี้ยที่ได้รับใหม่ลดลงเพียงเล็กน้อย ก็อาจลองใช้วิธีรีไฟแนนซ์ หรือการเปลี่ยนเจ้าหนี้ โดยหาธนาคารเจ้าใหม่ที่ให้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า
ขั้นตอนการรีเทนชั่น
- ติดต่อธนาคารเดิม เพื่อแจ้งความต้องการขอรีเทนชั่นหรือปรับเงื่อนไขสินเชื่อ พร้อมแสดงข้อเสนอที่ได้รับจากธนาคารอื่น (ถ้ามี)
- ทบทวนเงื่อนไข พิจารณาข้อเสนอใหม่ว่าตรงตามความต้องการหรือไม่ สามารถต่อรองเพิ่มเติมได้
- ทำสัญญาใหม่ หากตกลงตามเงื่อนไขที่เสนอ จะมีการทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้หรือสัญญาใหม่
ที่มา : ttb
รีไฟแนนซ์ (Refinance)
เป็นทางเลือกเพื่อลดอัตราดอกเบี้ยอีกวิธีหนึ่งที่ลูกหนี้สินเชื่อบ้านนิยมใช้ ซึ่งแต่ละธนาคารจะมีโปรโมชันเพื่อดึงดูดลูกค้าใหม่ให้มาใช้บริการสินเชื่อด้วยการให้อัตราดอกเบี้ยต่ำในช่วง 3 ปีแรก ยิ่งหากอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าเจ้าหนี้ปัจจุบัน ก็จะช่วยให้ลูกหนี้ประหยัดดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายไปได้อย่างน้อยในช่วง 3 ปีข้างหน้า อย่างไรก็ดี ก่อนตัดสินใจรีไฟแนนซ์ ควรเปรียบเทียบระหว่างอัตราดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ กับค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นจากการรีไฟแนนซ์ก่อนว่าคุ้มค่าหรือไม่
- ดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ คำนวณได้จากการเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยของธนาคารเดิมกับธนาคารใหม่
- ค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นจากการรีไฟแนนซ์ เป็นการคำนวณว่าหากรีไฟแนนซ์ มีค่าใช้จ่ายอะไรที่เราต้องจ่ายบ้างและเป็นเงินเท่าไหร่ เช่น
1. ค่าปรับกรณีไถ่ถอนสินเชื่อก่อนกำหนด (Prepayment fee) เป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายให้แก่ธนาคารเดิมหากผู้กู้ไถ่ถอนสินเชื่อที่อยู่อาศัยก่อนระยะเวลาที่กำหนด ซึ่งมักจะเป็นช่วงภายใน 3 ปีหรือ 5 ปีนับจากวันทำสัญญา
2. ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวกับการขอสินเชื่อ เมื่อเราจะรีไฟแนนซ์ไปธนาคารใหม่ ธนาคารใหม่ก็จะคิดค่าใช้จ่ายเช่นเดียวกับการขอสินเชื่อใหม่ เช่น ค่าประเมินหลักประกัน ค่าจดจำนองหลักประกัน ค่าอากรแสตมป์
ข้อควรระวัง ธนาคารบางแห่งอาจเสนอโปรโมชันยกเว้นค่าใช้จ่ายบางอย่างแก่ลูกค้า เช่น ค่าธรรมเนียมจดจำนองหลักประกันแก่ลูกค้า แต่หากลูกค้าไปรีไฟแนนซ์กับธนาคารอื่นก่อนระยะเวลา 3 ปี ก็จะต้องคืนค่าใช้จ่ายนั้น ซึ่งในกรณีนี้คือค่าธรรมเนียมจดจำนองที่ธนาคารได้ชำระแทนลูกค้าไปแล้วคืนให้ธนาคารด้วย เราก็ต้องเอาค่าใช้จ่ายนี้มาคำนวณหากต้องการรีไฟแนนซ์ก่อนหมดช่วงเวลาที่กำหนดในคราวหน้า
ตัวอย่าง คำนวณความคุ้มค่าว่าควรรีไฟแนนซ์ดีหรือไม่
ยอดเงินต้นคงเหลือของสินเชื่อบ้านที่มีอยู่กับธนาคาร A จำนวน 2 ล้านบาท โดยผ่อนมาแล้ว 2 ปี อัตราดอกเบี้ย 5.8% ต่อปี ในสัญญากำหนดว่าจะคิดค่าปรับในอัตรา 3% หากผู้กู้ไถ่ถอนก่อนกำหนดในระยะเวลา 3 ปีแรกนับจากวันทำสัญญา
ธนาคาร B เสนออัตราดอกเบี้ยพิเศษ เท่ากับ 3.9% ต่อปี เป็นระยะเวลา 3 ปี ซึ่งผู้ขอสินเชื่อจะต้องชำระค่าประเมินหลักประกัน 5,000 บาท ค่าจดจำนองหลักประกัน (1% ของวงเงินจำนอง สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท) ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินสินเชื่อ สูงสุดไม่เกิน 10,000 บาท
*ค่าใช้จ่ายและอัตราต่าง ๆ เป็นเพียงตัวอย่าง ควรสอบถามข้อมูลจากธนาคารที่ท่านสนใจ
จากตัวอย่าง จะเห็นว่าดอกเบี้ยที่ประหยัดได้มากกว่าค่าใช้จ่ายที่จะต้องเสีย ในกรณีนี้จึงมีความคุ้มค่าที่จะรีไฟแนนซ์ไปยังธนาคารใหม่ แต่หากเห็นว่าประหยัดไปเพียงเล็กน้อย และต้องเสียเวลาในการดำเนินเรื่อง ก็อาจจะรอให้ครบสัญญา 3 ปีก่อน เพื่อจะได้ไม่ต้องเสียค่าปรับกรณีไถ่ถอนสินเชื่อก่อนกำหนด
ทั้งการรีเทนชันและการรีไฟแนนซ์เป็นทางเลือกเพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง ทำให้ภาระดอกเบี้ยไม่สูงจนเกินไป หรือค่างวดไม่สูงขึ้นจนไม่มีเงินพอสำหรับค่าใช้จ่ายอื่น ๆ หรือกระทบกับเป้าหมายต่าง ๆ ในชีวิต ซึ่งยังมีวิธีอื่น ๆ ที่จะช่วยลดภาระดอกเบี้ย เช่น การโปะเงินต้นเมื่อมีเงินก้อนเข้ามา อาทิ ได้รับโบนัส หรือหากผ่อนมาระยะเวลาหนึ่ง เงินเดือนหรือรายได้ที่เพิ่มขึ้นก็จะช่วยให้เราเพิ่มค่างวดให้มากขึ้นได้ เพื่อช่วยตัดเงินต้นได้มากขึ้น เมื่อเงินต้นลดไวขึ้น ดอกเบี้ยก็ลดไปเร็วกว่าเดิม นอกจากจะช่วยลดภาระดอกเบี้ยแล้ว ยังช่วยให้หมดหนี้ไวขึ้นอีกด้วย
ที่มา: ธปท.
พบโปรโมชั่นรีไฟแนนซ์ได้ในงานมหกรรมการเงินกรุงเทพ ครั้งที่ 25 MONEY EXPO 2025 BANGKOK ภายใต้แนวคิด “Resilient Wealth” ที่วารสารการเงินธนาคาร จัดขึ้นในวันที่ 15-18 พฤษภาคม 2568 ชาเลนเจอร์ 2-3 อิมแพ็ค เมืองทองธานี โดยเปิด 7 โซนบริการด้านการเงินการลงทุนครบวงจร พร้อมขนทัพแคมเปญโปรโมชั่นสุดพิเศษจากธนาคาร/สถาบันการเงิน/บล.บลจ./ บริษัทประกัน/หน่วยงานภาครัฐและเอกชนคับคั่ง พร้อมกิจกรรมสัมมนาจากกูรูชื่อดังแถวหน้าของเมืองไทย และกิจกรรมความบันเทิงมากมาย
กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว
สินเชื่อส่วนบุคคล อัตราดอกเบี้ย 18-25% ต่อปี
บัตรกดเงินสด อัตราดอกเบี้ย 25% ต่อปี
เงื่อนไขการพิจารณาและอนุมัติสินเชื่อเป็นไปตามที่ธนาคารกำหนด